En France, les sujets de location, de loyer et de logement occupent une place prépondérante dans les débats publics. Face à la flambée des loyers dans certaines villes, le gouvernement a mis en place le dispositif d’encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique-t-il aux locations meublées non professionnelles (LMNP) ? Comment la loi en la matière s’applique-t-elle ? Quels sont les droits et les obligations du propriétaire et du locataire ? C’est ce que nous allons décortiquer dans cet article, destiné à tous ceux qui cherchent des réponses à ces questions essentielles.
Sommaire
L’encadrement des loyers : de quoi s’agit-il ?
L’encadrement des loyers est un dispositif légal instauré par la loi Alur en 2014. Son objectif est de limiter l’augmentation excessive des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande de logements est bien plus élevée que l’offre.
Plongeons ensemble dans les détails de cette régulation. Les villes concernées sont définies par décret. Chaque année, un montant de référence est fixé pour chaque type de logement, en fonction du nombre de pièces et de l’année de construction. Le loyer d’un logement ne peut excéder une certaine proportion de ce montant de référence, appelée loyer majoré. Plus d’infos sur le sujet sur patrimoine-en-france.com. En outre, un complément de loyer peut être demandé si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles.
LMNP et encadrement des loyers : une régulation spécifique
Dans le cas d’une location meublée non professionnelle (LMNP), les choses se compliquent un peu. En effet, le bail d’une location meublée est différent du bail d’une location vide. Les meublés sont souvent loués pour de courtes durées, à des étudiants ou des professionnels en déplacement par exemple.
Mais alors, comment l’encadrement des loyers s’applique-t-il à ces locations meublées ? En réalité, il n’y a pas de différence entre un logement loué vide et un logement meublé en terme d’encadrement des loyers. En effet, le loyer d’une location meublée est aussi encadré. Le montant de référence est majoré de 20% pour tenir compte de la mise à disposition de mobilier. Là encore, un complément de loyer peut être demandé si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles.
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire a des obligations bien précises à respecter. D’abord, il doit bien sûr respecter le montant maximal du loyer autorisé par la régulation. Ensuite, il doit fournir une location meublée équipée de tout le nécessaire pour vivre au quotidien : literie, cuisine équipée, etc.
Le propriétaire doit aussi respecter la durée minimale du bail qui est d’un an, sauf si le locataire est un étudiant, auquel cas la durée minimale est de neuf mois. En cas de travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire plusieurs mois à l’avance, et ne peut pas augmenter le loyer pendant la durée des travaux.
Les droits du locataire
Le locataire a lui aussi des droits. En premier lieu, il a le droit de payer un loyer qui respecte les plafonds définis par la régulation. Il a aussi le droit de vivre dans un logement décent et bien équipé.
En cas de litige, le locataire peut saisir la commission de conciliation, voire le tribunal d’instance. Si le loyer est jugé trop élevé, le propriétaire devra rembourser le trop-perçu.
Révision et actualisation du loyer
Le loyer peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du bail. Cette révision ne peut pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer au-delà de cet indice, il doit justifier de travaux d’amélioration ou d’un changement significatif de l’environnement du logement.
Le rôle de la Commission départementale de conciliation
La Commission départementale de conciliation (CDC) joue un rôle essentiel en matière d’encadrement des loyers. Elle est composée de représentants des locataires et des propriétaires et intervient dans les litiges entre ces deux parties. C’est notamment à elle que vous devez vous adresser si vous estimez que le loyer de votre location meublée est supérieur au montant du loyer de référence majoré.
En cas de désaccord sur le montant du loyer, le complément de loyer ou le montant de l’augmentation lors du renouvellement du bail, la CDC est compétente pour trancher. Il est important de noter que la saisine de la commission est gratuite et n’empêche pas de recourir à la justice si nécessaire.
Il vous suffit de contacter la CDC du département où se situe votre logement et de fournir tous les justificatifs nécessaires. Si la commission estime que le loyer est trop élevé, elle peut en effet exiger que le propriétaire rembourse le trop-perçu. Elle peut également ordonner la réduction du loyer.
Le bail mobilité : une exception à l’encadrement des loyers
Le bail mobilité a été mis en place pour faciliter la mobilité professionnelle. Il concerne les locations meublées de courte durée (1 à 10 mois) non renouvelables. Même si les loyers de référence s’appliquent aux locations meublées, il faut noter que le bail mobilité fait exception à la règle de l’encadrement des loyers.
En effet, dans le cadre d’un bail mobilité, le loyer est librement fixé par le propriétaire, sans avoir à respecter le loyer de référence majoré ou minore. Cependant, le propriétaire ne peut demander aucun complément de loyer pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Le montant du loyer ne peut pas non plus être modifié pendant toute la durée du bail.
Cependant, il est important de souligner que le bail mobilité doit être établi par écrit et signé par les deux parties. Le contrat doit également mentionner la durée du bail et le montant du loyer. Enfin, lors de la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire un état des lieux du logement et une liste détaillée des meubles présents.
Conclusion
L’encadrement des loyers, en place depuis la loi Alur de 2014, a pour but de réguler le marché locatif dans les zones tendues, où la demande de logements est bien supérieure à l’offre. Ce dispositif s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées non professionnelles (LMNP).
Il est important pour les propriétaires et les locataires de bien comprendre le fonctionnement de l’encadrement des loyers, et notamment le calcul du loyer de référence, du loyer majoré et du complément de loyer. En cas de litige, la Commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement.
Le bail mobilité, exception à l’encadrement des loyers, offre une certaine liberté aux propriétaires, mais son utilisation est strictement encadrée. C’est une option qui peut être pertinente dans certaines situations, notamment pour des locations de courte durée.
En conclusion, que vous soyez locataire ou propriétaire, il est indispensable de bien vous renseigner avant de signer un bail.
